Аренда нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности. Аренда государственных помещений – тонкости и нюансы. В чем преимущества аренды от города

Низкая и постоянная арендная ставка, возможность выкупа недвижимости, льготные программы - вот лишь ключевые преимущества Москвы. Количество арендаторов у города растет с каждым годом: так, по сравнению с 2016-м, в 2017-м смогли получить недвижимость на выгодных условиях на 10 % предпринимателей больше. Всего за прошлый год было проведено практически 6 000 имущественно-земельных торгов. В 2018-м для арендаторов продолжат действовать все программы, которые позволяют существенно экономить на арендной плате и добиваться выкупа городской недвижимости. Не упустите шанс получить помещение с арендной ставкой существенно ниже рыночной! Наша статья с пошаговым разбором процесса аренды и комментариями экспертов поможет разобраться в особенностях проведения торгов.

Шаг первый: выбор недвижимости

Объекты, которые доступны для аренды от ДГИ, можно посмотреть на сайте: https://investmoscow.ru/tenders или https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/ . Здесь есть удобные фильтры, чтобы найти нежилое помещение в нужном районе, нужной площади, с определенным целевым назначением.

Важно: Оценивайте не только помещение, но и условия аукциона: какие сроки приема заявок на участие, какой размер задатка. Скачайте лотовую документацию, ознакомьтесь с договором аренды. Отметьте такие важные факторы, как возможность сдачи недвижимости в субаренду, переуступки прав требований, досрочного разрыва договора и т.д.

Некоторые предприниматели думают, что покупают «кота в мешке», подписывая договор с ДГИ. Как юрист, много лет работающий на рынке недвижимости, спешу разрушить этот стереотип. Наоборот, вся документация по объекту представлена в открытом доступе, начиная от выписки из ЕГРН и заканчивая техпаспортом из БТИ. Объекты выставляются с большим количеством фотографий. Более того: участники аукциона могут договориться о личном осмотре помещения: для этого нужно не менее, чем за два дня до начала торгов, подать заявку на сайте https://investmoscow.ru/tenders .

Шаг второй: регистрация на сайте торгов и подача заявки

Предприниматели, которые впервые участвуют в торгах, должны пройти процедуру регистрации на площадке. Для этого потребуется пройти аккредитацию, установить на ПК сертификаты и систему криптографической защиты информации. Предпринимателям необходима будет электронная подпись. Рекомендуем начать процедуру регистрации хотя бы за неделю до окончания приема заявок на интересующий вас аукцион.

Если юрлицо уже зарегистрировано, то нужно лишь подать заявку на участие в торгах. Притом дополнительно потребуется:

Предоставить документы - выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, копии учредительных документов и выписку уполномоченного органа, что он одобряет сделку. Также нужны документы, подтверждающие полномочия лица, принимающего участие в торгах.
Внести задаток - его сумма указывается в документации к торгам. Платежный документ с отметкой банка о платеже прикладывается к заявке. В квитанции должны быть указаны номер лота, дата проведения аукциона, адрес и общая площадь помещения, размер задатка.

Важно: почему могут отклонить заявку на участие в торгах?

Причин, по которым предпринимателей не допускают до торгов, очень мало: это невнесение задатка, неполный комплект документов, нарушение требований оформления аукционной документации. Также от участия в аукционе отстранят компании, которые находятся на стадии банкротства или ликвидации.

Шаг третий: участие в аукционе

В назначенное время необходимо принять участие в торгах на сайте площадки. Минимальной ценой становится та, что была указана в документации к лоту. Шаг аукциона также прописан в документах - как правило, он составляет 0,2 % от суммы лота. Если в течение часа заявка не перебивается, то победителем аукциона становится участник, предложивший последнюю сумму. После размещения на сайте протокола торгов они признаются действительными.

Важно: что, если вы - единственный участник аукциона?

В этом случае торги просто не проводятся: город предложит заключить прямой договор аренды на условиях, опубликованных в лотовой документации.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Прежде чем принимать участие в аукционе, необходимо оценить риски. Так, сумма задатка не возвращается предпринимателю, если он был единственным допущенным к торгам участником либо сделал максимальную ставку, но отказался подписывать протокол или договор аренды.

Шаг четвертый: заключение договора

В промежуток между 10 и 20 днями после окончания торгов предприниматель должен прибыть в Департамент городского имущества Москвы, чтобы подписать договор на аренду нежилого помещения. При этом он должен соблюсти все требования по документации и задатку. Договор нельзя изменить в одностороннем порядке ни одной из сторон. Если участник, занявший первое место, уклоняется от подписания договора, то вместо него ДГИ может предложить аренду предпринимателям, предложившим вторую и третью с конца сумму.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Несмотря на простоту процедуры аренды нежилых помещений у Департамента имущества города Москвы, есть достаточно много подводных камней, о которых не знают предприниматели. Например, сложно объективно оценить ценность помещения для бизнеса и понять, до какого предела имеет смысл поднимать ставки. Проблемы могут возникнуть при сборе документов, регистрации на площадке для аукционов, участии в торгах. Наконец, очень важно, чтобы юрист проанализировал договор аренды и выделил все плюсы и минусы данного предложения.

Наши клиенты всегда остаются довольны сотрудничеством с RFI consult, поскольку мы оказываем услуги под ключ - начиная от подбора помещения под параметры заказчика и сбора документов для участия в льготных программах ДГИ и заканчивая подписанием договора с Департаментом имущества Москвы. Заказчики получают недвижимость на условиях долгосрочной аренды с лучшей ставкой.

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города - это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

возможность быстро начать бизнес;
возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
конкурентоспособная стоимость;
расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

административное здание;
склад;
офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве - это то, что позволит вам снять подходящий объект.

В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества - т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.

Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона - выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.

Правила проведения аукциона:

Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.

Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.

Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.

Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.

При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

(см. текст в предыдущей редакции)

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

(см. текст в предыдущей редакции)

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

(см. текст в предыдущей редакции)

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

(см. текст в предыдущей редакции)

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;

(см. текст в предыдущей редакции)

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия , при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

(см. текст в предыдущей редакции)

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

3.2. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

5.1. В соответствии с частью 6 настоящей статьи извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.